城轨之上,再造一座城

云鼎
2021-10-08 17:55:09

10月11日-13日,历来被称为中国城轨发展权威的智囊会议——“中国城轨交通业主领导人峰会2021年深圳年会”将在深圳举行,助力智慧城轨和交通强国建设。借此契机,作为此次会议承办单位,深圳地铁也将于10月13日举办以“抵达无限可能”为主题的TOD品牌发布会,分享如何用“轨道+物业”模式持续反哺轨道交通建设运营,又能构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间的先行者经验。TOD模式引发业内人士热议的背后,离不开一幅幅激动人心的蓝图:截至2020年底,全国已有29个城市开展TOD综合开发,土地储备总规模近5000万㎡,收益增长约为170亿元。如果对标国际经验,几乎所有繁荣的地区都有中心城市作为主要平台,且强大的轨道交通网往往是其重要的基础设施,比如,旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区四通八达的轨道交通和TOD布局便是范本。相比之下,粤港澳大湾区尚处于大都市圈TOD版图扩张的初步阶段,但核心城市深圳已从中闯出了一番天地,诠释着城轨建设+TOD开发模式的城市双引擎故事。与时代竞速:中国城轨迈向新蓝海谚语有云,“要想富,先修路”。道路通,百业兴。从1969月10月1日的中国第一条城轨——北京地铁1号线出发,到如今以49座城市投运的8449公里城轨交通线路稳居世界第一(其中地铁线路6641公里);从落后百年(全球第一条城轨是于1863年通车的伦敦大都会地铁),到成为国家新名片,中国城轨以震惊世界的速度完成了跨越式发展。

图片来源:bigemap大地图

这一条条纵横交错、穿山越海的城轨,是新时代城市道路的象征,也承载着亿万中国人民的梦想,凝聚着中华民族伟大复兴的中国梦奔赴远方,抵达无限可能。据不完全统计,2020年国内城轨网全年累计完成客运量175.9亿人次,相当于把地球总人口运载了2次有余。同年,全国范围内城轨交通客运量占公共交通客运总量的比例为38.7%,同比提升4.1个百分点;其中,北上广深宁蓉等6城各自的城轨客运量占据了至少半壁江山。

数据来源:中国城市轨道协会,由交通部官网公布的中心城市月度客运量数据计算所得

在我国经济继续稳步发展,交通拥堵问题却日益严峻的今天,城轨交通建设毋庸置疑地得到了国家政策的大力支持,由城轨大国更上一级台阶——向城轨强国迈进。“十五”期间,国家层面首次把发展城轨交通列入计划发展纲要,并作为拉动国民经济,特别是大城市经济持续发展的重大战略;2019年国家推出新基建战略,七大重点基建领域中,“城市轨道交通”建设赫然在列;在“十四五”开局之年,《十四五规划和2035年远景目标纲要草案》也提出,“十四五”期间我国城市轨道交通运营里程数将新增3000公里,预计“十四五”累计客运量将突破千亿人次,累计完成投资额有望达到18188亿元。即便抛开政策红利,城轨依旧是一个与时代竞速的交通系统,有着强劲的内生发展动力。一是从需求端看,国内即便强如北京、上海等超一线城市,其城轨密度相比国际大都市仍有相当大的差距。在城镇化继续深化的背景下,所形成的城市群和都市圈将进一步释放物流、人流等交通需求,紧随而来的还有私家车保有量持续攀升等现象,以交通拥堵为典型的城市病突出。这意味着在可预期的将来,国内城市轨道交通建设仍有较大增长空间。

二是从供给端看,截至2020年底,全国共有61座城市的线网规划获批并在建,线路长度6797.5公里,占当前已运营总线路长度的80%。以深圳为例,按照市交通运输工作会议提出的计划,到2025年深圳将建成“城轨640公里+铁路220公里”。

数据来源:Wind,中信建投

另一方面,国内正在规划轨道交通的城市超过100座,较多符合地铁申报条件的城市也仍无地铁开通,意味着更多供给后备军正蓄势待发。因此几乎可以断定,随着“都市一体化”推进,全国城轨系统将持续获得发展动能。遍地开花的城市轨道,正通过由点到线、由线至网的方式改变着一座城市的时空布局,亦拓宽了城市走向美好未来的道路。一座现代化城市的有序运行有赖于公共交通,而公共交通首选城市轨道交通。进一步探究,国内城市轨道交通的主动脉则非地铁莫属。

数据来源:中国城市轨道交通协会,截至2021.06.30

地铁作为城市公共交通系统的重要组成部分,如果撇开让出行更加方便、快捷的基础功能,项目建设运营也会带动周边沿线物业、商贸流通发展,往往会形成独具优势的“地铁经济带”。毕竟,出行并非目的,抵达才是。探秘城中“城”:TOD模式赋能城市多元高效发展“人们来到城市是为了生活,人们居住在城市是为了生活得更好。”——亚里士多德中国城轨建设进入了提速的快车道,从一条地铁到遍布全国各大城市的轨道交通,开拓创新仍在继续,中国智慧正创造未来。那么灵魂拷问来了,除了提供日渐方便快捷的交通,城轨还将为人们的生活带什么样的惊喜?由于个人喜好的不同,答案必然五花八门。但TOD项目,将会是其中的热门答案之一,它代表着城轨时代中,人们对美好生活的向往。TOD是个什么新物种?过去国内城市发展以空间扩张为主,而今逻辑已转变为空间优化。就拿国内城轨密度位于前列的上海来说,国内TOD项目尚未引进之时,由于地铁线路建设不断在上海各区蔓延开来,往往是轨道造到哪里,楼盘就开发到哪里,即通常意义上的“地铁房”。尽管在这种模式下,1号线带动了莘庄,9号线带动了松江,11号线带动了嘉定……但这种简单粗犷的开发模式对于用地空间日渐不足、城市拥堵的情况日益加剧的大城市来说,明显不是长久之计,新的城市规划亟需一剂“TOD良药”。提及TOD,相信多数人最深的印象便是“地铁上盖”。在普通城轨车辆段,原先是车辆露天停靠,如果在上面加一块大大的混凝土盖,那么这个“盖”相当于重新造了一块宝贵的建筑用地,列车在盖下,新的物业在盖上拔地而起,这便是俗称的“上盖物业(地铁上盖)”。这个创造性的开发思路,一方面解决土地资源紧缺和住房难的问题,另一方面则实现物业反哺城轨,保障城轨物业的可持续发展。

“上盖物业”效果对比

需要注意的是,“上盖物业”仅仅体现TOD项目的一个侧面,而非全貌。早年,美国率先提出城市发展的出行新模式TOD:Transit-Oriented-Development,即以公交交通枢纽为中心的城市发展模式,以400-800米为半径建立中心广场或城市中心。毫不夸张地说,标准TOD即是一个“mini城市中心”,你可以长久“宅”在其中,却总能轻松与外界保持互通。所以说,TOD概念的项目绝不等同于地铁房,不是在城轨上建单一的住宅/商业区,也不是各业态的简单组合,而是生活场景的融合:把办公、商业、居住及其他公共建筑和景观环境等融合进一个项目里,并且让人享有适宜的街道网络格局、工作和生活空间。

图片来源:深铁置业

精品TOD是如何练成的?在东京新宿地铁片区,有17条轨道线路在这里汇聚,出入闸人次高达364万/天,地铁出口一共有178个,数量之多令人乍舌,早已被吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人数最多的地铁站。为了强化车站与周边商业设施的链接,开发者将整个区域升级成为更加多样化的“国际交流都市”。比如,在换乘规划方面就做到了地下车站、车站商业、地上车站、地上商业等整体性的无缝连接;在停留体验方面,增添了诸如绿色露台等更多的绿色节点“点缀”其间。

这里不仅是东京新规划的行政与商业中心,还是百货公司与商业街云集的商业区,更云集了众多名企总部,使得庞大流动人群的购买力、以及对城市的赋能都得到了质的提升。再将视野拉回国内,TOD项目比普通物业开发项目周期更长,按照3-4年为周期估算,后续规划数量、投资需求以及板块业务收入反哺在“十四五”期间或有较大的放量空间。此外,较多后发城市如贵阳、南昌、兰州等尚在轨交建设初期阶段,线路尚未成网,土地业务一二级联动及 TOD项目谋划受限于轨交规模还未开展,但长期来看,随着越来越多的城市城轨交通规划获批,TOD项目开发的市场前景非常广阔。近年来,不少内地城市也率先涌现出一批优质的TOD项目。上海最大的交通枢纽——大虹桥,汇聚了机场、高铁、城轨、高速等交通要道,盘踞于此的万科·天空之城项目则借鉴了日本TOD模式的思路,围绕17号线徐盈路站,规划的核心是《上海2035》提到的15分钟生活圈理念。

在地铁建设热火朝天的当下,深铁集团旗下全资子公司深铁置业的TOD探索之路,同样有不少可圈可点之处。创新“轨道+物业”模式,践行TOD发展理念在业内人士看来,TOD因牵扯众多利益相关方且设计方案复杂,对开发者的全局考量能力和综合协调能力要求很高,目前国内相对成功践行TDO模式的企业并不多见,而深铁集团旗下的深铁置业正是少数领先的探索者之一。深铁置业的“轨道+物业”开发模式,实质就是上盖物业(深铁置业统筹)与地铁线路建设(深铁建设统筹)同步规划、同步设计、同步施工,通过地铁上盖物业开发为城市轨道交通可持续发展提供资金支持。

图片来源:深铁置业

或许也是得益于与母公司深圳地铁集团在业务协同层面的深度耦合,涵盖物业开发、枢纽两大核心业务的深铁置业已连续5年荣获“深圳市房地产开发行业综合实力十强”前三甲,连续6年实现销售额超100亿元。截至2021年9月,深铁置业累计获得16个轨道沿线上盖项目的综合开发权,总开发规模达1107万㎡,其中,已建交付面积约395.56万㎡,在建面积约544万㎡,尚未开工面积约166.6万㎡。

资料来源:深铁置业

深铁置业旗下各大TOD项目相继落成,实际上体现了近些年TOD发展模式的新变化。一是从“单站独立开发”向“片区统筹、站城一体化”转变以深铁前海国际枢纽中心项目为例,该项目规划的枢纽及上盖物业项目总用地面积20公顷,总建筑面积约215.9万㎡。建成后,预计全天客流量达75万人次。该项目规划巧妙地采用了“站城一体化”设计理念,从总体规划来看,前海枢纽联通五线纵贯粤港,立体公共交通与高端城市综合体无缝连接,构建立足深圳前海,辐射珠三角、香港地区的集约型、立体化的24小时活力社区,塑造国际化的现代城市窗口形象,形成前海片区地标和区域核心。交通设计方面,在保障内部人行交通高效换乘的前提下,还通过地下、地面和二层人行系统与周边建筑或地块连接,实现本项目与周边快速、便捷的人行联系。最后,物业与枢纽通过一体化设计管理、策划、施工及运营,落实项目的全流程“一体化”理念。未来,这样集混合功能为一体的综合社区里,地铁正承载一颗颗梦想日夜穿梭。一边是穿流不息的列车,一边是繁华热闹的商业及办公区,再另一边却是安祥静谧的宜居之地。

“深铁前海交通枢纽”站城一体化示意图

二是从“空间规划”向“功能策划、空间规划、一体化设计”转变由深铁集团和振业集团两大国企联袂巨献的地铁锦上花园,与地铁3号线六约站无缝接驳,是涵盖住宅、公寓、商业、体育公园等业态的大型综合体。项目创新性融合“地铁”、“公园”两大价值,在功能策划上毗邻大型体育公园,包含网球场、篮球场、环形慢跑道等多元设施;在空间规划上云集盒马鲜生、中影国际影院、星巴克、迪卡侬等品牌商家,一体化构筑都会大城体验。三是从“站点周边空间设计”向服务于人民生活、出行、工作需求的“特色场景营造”转变深铁阅山境花园项目,可以说为深铁置业TOD特色场景营造留下了浓墨重彩的一笔。该项目定位为学府生态区、地铁大都会、精英品质住区,是集住宅、学校和配套商业于一体的高档精英品质社区,由于毗邻北大、清华、南方科技大学等知名高等院校,成功营造了伴山人文学府的特色场景。四是从“开发建设”向“综合运营”转变深铁懿府项目作为深铁置业匠心打造的城市高端住宅首发力作,是集高端住宅、缤纷商业、运动公园、九年教育配套为一体的75万㎡人文生态综合体。从设计之初,该项目就带着综合运营的思考,并不过度依赖一个地铁站点,改为依托安托山、深康、侨城北、深云四个地铁站群而立,所在安托山片区则与香蜜湖、华侨城连为一体,坐拥三山一海六公园的自然馈赠,有望成为城市山居新的样本。

深铁懿府示意图

从“前海国际枢纽中心”到“深铁懿府”,对年轻的城市里更加年轻的深铁置业来说,都是一次次全新的探索和突破。依托深铁集团十二余载的深厚积淀,深铁置业将继续深耕TOD模式,构建起一个更值得期待的“轨道+物业”版图。

当然,转变之外还需要更多的坚守,以人为中心、土地高效开放、高效可达性等诸多TOD经典理念,也始终贯穿在深铁置业的漫漫征途中,助力城轨上的居民抵达无限可能。

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