为推动物业服务行业规范化、品质化升级，近日，江门市住房和城乡建设局印发《关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》），通过明确收益范围、规范账户管理、强化监督执法、打造示范试点等全方位举措，补齐小区公共收益管理短板，让小区公共资金管理透明化、使用规范化、监管常态化。
《通知》清晰界定小区公共收益权属与范围，筑牢民生权益保障根基。新规明确，住宅小区公共收益为物业管理区域内利用共用部位、共用设施设备经营产生的合法收益，涵盖车位、电梯、楼道、外墙、屋面、小区道路、公共绿地等场地及设施的租赁、经营所得。相关收益在扣除法定税收、能耗、人工管理等合理成本后，全部归全体业主共有，任何单位和个人严禁侵占、挪用、擅自处置公共收益，从制度层面守住业主共有财产底线。
针对以往公共收益账户混用、收支混乱、使用不透明等行业乱象，《通知》出台严格的专用账户管理制度，全方位规范资金收支与使用流程。新规要求，文件印发30日内，物业服务企业或业主大会授权管理人，需在指定住宅专项维修资金专户管理银行开设专属公共收益账户，每个物业区域仅设一个专用账户，账户明确公共收益属性，严禁与企业自有账户、其他项目账户混用，杜绝资金混管风险。
在资金收支使用方面，新规划定清晰红线。物业经营共用部位、共用设施设备，必须征得相关业主及业主大会同意，禁止擅自经营。所有公共收益收入需全额存入专用账户，严禁私设账外账户、截留挪用、坐支现金。同时明确资金使用规则，有约定的按约定执行，无约定的优先用于补充住宅专项维修资金；经业主大会同意后，可用于公共设施维修改造、业委会及业主大会工作经费等公共开支，也可按业主大会决议分配给全体业主，让公共收益真正惠及业主。
为彻底解决公共收益“收支不透明、对账不清晰”问题，江门建立常态化公示与台账管理制度。要求物业企业按单个项目独立建账、单独核算，完整留存收支凭证、经营合同、票据流水等财务资料，每月核对账户收支结余情况，每季度通过小区公示栏、业主微信群、公众号等醒目渠道公示明细，公示期不少于30日，详细公开收支项目、单价金额、结余情况等核心信息。业主享有账务查阅监督权，可随时核查财务账簿、施工方案、交易合同等资料。同时鼓励通过第三方会计师事务所开展离任、任期经济责任审计，审计费用可从公共收益列支，审计结果向全体业主公示。
此外，新规明确物业更替、业委会换届的资料移交机制，杜绝资金流失。原管理主体需在30日内完整移交公共收益结余资金、财务账目、相关物资资料并注销原账户，不得以业主欠费、经营纠纷等理由拖延、拒绝移交，严禁隐匿、转移公共收益资金，保障小区公共资金平稳交接、有序衔接。
在监管执法层面，江门构建多部门联动常态化监管体系，压实各方管理责任。各县（市、区）住建部门联合街道（镇政府）开展常态化巡查检查，对未按规定开设专用账户的主体督促限期整改，对违规使用、管理公共收益的行为依法纠错。针对涉嫌挪用、侵占公共收益的违法犯罪行为，及时移交公安机关依法处置。通过住建、街道、公安多部门信息共享、联合执法，严厉整治公共收益管理乱象，形成长效监管震慑。
为以点带面提升全市公共收益管理质效，江门同步启动示范试点创建工作。明确2026年8月底前，各县（市、区）至少打造2个账户合规、管理规范、使用透明的公共收益管理示范小区。后续将通过现场观摩、经验交流、媒体宣传、行业通报等方式，总结推广可复制、可落地的实操经验，以标杆示范引领全市小区公共收益管理标准化、规范化升级。
下一步，江门将以新规落地为契机，持续规范住宅小区公共收益全流程管理，畅通业主监督渠道，压实物业企业主体责任，通过制度规范、常态监管、示范引领，切实守护业主共有合法权益，全面提升小区物业服务与基层治理水平，助力宜居社区建设。