2026 年 5 月，国务院印发《城市更新 “十五五” 规划》，明确优先推进群众诉求强烈、安全隐患突出的城中村改造，健全可持续城市更新制度体系，以高质量更新支撑现代化人民城市建设。紧扣国家顶层设计，作为深圳首个落实住宅项目新规的城中村改造、全国首批城中村改造试点项目，罗湖区螺岭片区改造迎来重大节点突破 ——6 月 17 日，项目综合方案正式对外公布，拆除范围、单元规划、搬迁补偿细则同步落地，标志片区更新全面转入实质性实施阶段，将为全国超大城市中心城区城中村改造探索可复制、可推广全新路径。
螺岭片区坐落于罗湖老城区核心，是深圳早期工程兵集中聚居地，承载着城市起步阶段的发展记忆，却历经四十余年岁月侵蚀，人居短板、安全风险集中凸显。片区拆除范围约 12 万平方米，现存房屋 2400 余套，超七成建筑建成已超 40 年，半数以上为 C 级及以上危房。依据 2024 年深圳市城中村专项城市体检结果，片区在建筑结构安全、基础设施配套、公共空间品质、生活服务便利度等维度存在系统性短板，改造提升迫在眉睫。
安全隐患是片区居民最揪心的难题。片区地势高低落差近 10 米，管网布局杂乱、内部道路狭窄，排水不畅极易形成大面积内涝，狭窄街巷无法保障消防车通行，消防救援存在巨大阻滞。2023 年超强台风 “苏拉” 过境期间，片区近 600 户停水、300 户停电，224 名居民紧急转移安置，极端天气暴露的安全风险让住户常年忧心。与此同时，片区常住人口 1.2 万人，人口密度达 10 万人 / 平方公里，租户占比超八成，低收入群体集聚、服务需求多元，但公共配套供给严重缺位：小学学位缺口高达 720 个，无闲置土地新建社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆；片区仅两条单向单车道，早晚高峰持续拥堵，民生供需矛盾持续加剧。“四十多年前我们亲手建起这片楼房，如今房屋开裂渗水，台风天整夜不安，就盼着改造能住上安全舒心的新房。” 居住四十余年的老住户陈伯道出片区群众共同心声。2024 年 8 月，螺岭片区成功纳入全国首批城中村改造试点，居民多年期盼迎来政策转机。
面对片区产权错综复杂、群众诉求多元交织的改造难点，罗湖区以中央、省、市系列城市更新政策为指引，创新体制机制打通旧改堵点，构建全流程保障体系。从中央政治局会议明确稳步推进城中村改造，到中央城市工作会议部署高质量更新任务，再到《城市更新 “十五五” 规划》提出建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，层层顶层设计为片区改造提供清晰行动框架。
罗湖区将螺岭改造作为落地国家更新政策的核心实践载体，创新推出 **“政府主导 + 国企实施、净地出让 + 市场参与”** 全新改造模式。政府转变职能，统筹规划审批、资金筹措、回迁安置全链条工作；2024 年 9 月区级专项指挥部揭牌成立，现场指挥部下设 17 个专项工作组，200 余名工作人员一线驻点协同攻坚。项目引入市属国企天健集团作为实施服务商，仅收取固定服务费用，不依靠房产开发销售获利，从源头平衡公共利益与开发收益。
资金安全闭环管理，彻底规避项目烂尾风险。项目创新搭建 “专项债 + 政策性银行借款” 双通道融资模式，是深圳首个落地城中村改造专项债的试点项目，已获得两家政策性银行合计 42 亿元专项授信，所有资金实行专款专用、封闭监管，优先保障居民补偿、安置房建设资金足额到位。补偿安置体系实现全市重大创新，在片区大规模试点房票安置，同步提供产权调换、货币补偿、房票安置三类选择。居民持房票可自主选购现房，兼具高额奖励、多重优惠、不限购、可拆分、可转让等优势，最大化拓宽安置渠道、满足群众差异化居住需求。
此次规划严格对标住建部《住宅项目规范》新标准，坚持 “降密提质、民生优先”，大幅优化片区居住空间品质。项目总建筑面积由原规划 47 万平方米调减至 37 万平方米，建筑限高控制在 80 米，主动压缩开发规模换取长期社会效益与居住舒适度。新建住宅全面升级硬件标准，优化电梯配置、强化隔音降噪、全域推行系统性适老化设计，全方位落实 “好房子” 建设要求。
按照《城市更新 “十五五” 规划》补齐社区公共服务配套的工作要求，全新规划的螺岭片区公共资源配置实现跨越式升级。片区将配建幼儿园、九年一贯制学校、社区健康服务中心、综合文化活动室等全套公共设施，绿地规模显著扩容，完整 15 分钟便民生活圈覆盖全部居住组团；同步优化内部路网、排水、消防管网系统，根治内涝、拥堵、救援难等历史顽疾，彻底扭转高密度片区配套短缺困境。
项目相关负责人表示，螺岭片区改造不止是单一老旧片区的焕新工程，更肩负超大城市中心城区更新探路使命。依托政府主导模式、双渠道稳定融资、多元房票安置、降密提质规划等成套创新举措，片区改造将完整形成一套兼顾安全治理、民生保障、资金可持续、公共配套均衡的实操方案，为深圳全域城中村更新提供范本，也为国内人口密集超大城市破解老城改造难题输出可复制经验，以城市更新切实回应群众安居宜居的美好期盼。
（注：文中规划效果图仅为示意，最终建设方案以官方正式批复文件为准）