江门市自然资源局、江门市住房和城乡建设局近日联合印发《江门市市区既有建筑功能转换正面清单》，明确在不变更土地性质、不突破容积率和建筑高度前提下，推动存量非居住建筑更新改造与混合利用，提升土地节约集约水平。台山、开平、鹤山、恩平可参照执行。
清单适用于蓬江、江海、新会三区范围内，已取得合法产权证明或通过竣工验收的非居住既有建筑，以幢（栋）或层为单位实施转换；文物建筑、历史建筑、历史文化街区及传统风貌建筑等特殊管控对象不在适用范围内。
所谓“既有建筑功能转换”，指在不改变土地使用性质、使用年限、已批规划许可文件，不增加容积率和高度，且未纳入政府土地收储或征收计划的前提下，调整建筑使用功能。其核心逻辑是“原用途登记不变、实际使用功能可变”，为老旧厂房、闲置仓储、空置商业楼宇等提供合规盘活路径。
可转换情形分三类。第一类享受5年过渡期政策，主要包括工业（仓储）、商业服务业建筑转为非营利性文化体育教育、医疗卫生、养老托育、社区嵌入式服务、市政交通设施、科研设施等。第二类涉及补缴土地价款或集体土地过渡使用，方向涵盖营利性公共服务设施、零售餐饮、康体娱乐、金融办公、酒店旅馆等商业功能，以及工业仓储建筑改作营利性服务设施；其中国有土地情形按规定补缴土地价款，集体土地情形适用5年过渡期。第三类包括非居住建筑改建保障性租赁住房、纳入城镇老旧小区改造范围的项目等，侧重在结构安全前提下由住建部门办理建设及消防手续。
审批流程按类别分流。符合第一、二类情形的，由区自然资源局受理申请，区政府组织发改、自然资源、生态环境、住建、城管及属地镇街联合审查，涉重大利益关系须先公示；审查通过后由区自然资源局出具项目审查意见，明确转换期限、续期及到期处置，无需另行办理规划许可。第二（2）类国有土地项目须签订功能转换协议，并按《江门市市区存量低效用地及房屋转换临时用途管理指引（试行）》标准收缴土地价款。后续由区住建局办理施工许可及特殊建设工程消防设计审查，竣工后由区政务服务和数据管理局牵头开展联合验收。
第三类情形由住建部门依程序办理施工许可、消防审验或备案，前提是不影响建筑结构安全；属性存疑的，住建部门可书面征求区自然资源局意见。
该清单实质是把江门原有存量低效用地临时用途转换机制延伸到“建筑功能层”，降低业主和单位“想改不敢改、改了不合规”的制度成本。对厂区文创化、仓储转社区配套、闲置楼宇改保租房等场景，政策价值不在于突破规划底图，而在于给出正面清单、联合审查和无规划许可转换的明确通道；后续落地效果将取决于各区联合审查效率、消防改造成本以及补缴价款标准的企业接受度。