为加快落实我区村级工业园升级改造，规范项目推进过程中的各个环节，根据《顺德区城市更新（“三旧”改造）实施意见》（顺府发〔2015〕19号）、《顺德区城市更新（“三旧”改造）项目前期投资人选定和管理细则》（顺府办发〔2016〕28号）、《顺德区城市更新（“三旧”改造）项目引入土地整理前期投资人操作指南》（顺三改〔2016〕1号）、《顺德区村级工业园升级改造实施意见》（顺委办发〔2018〕24号）及《关于进一步加大村级工业园升级改造资源统筹的工作方案（2018-2020年）》（顺府办发〔2018〕38号）等有关文件精神，结合工作实际，制定本操作指引。
一、适用范围
纳入我区村级工业园升级改造范围内，在升级改造过程中需要开展基础数据调查工作、统租统管、制定开发策划、指导开展土地整理和土地开发等工作的项目。
二、工作机构
（一）区村级工业园升级改造工作领导小组办公室负责统筹全区范围内村级工业园土地整理及土地开发工作。
（二）镇（街道）村级工业园升级改造工作机构负责村级工业园土地整理及土地开发的具体实施，包括开展基础数据调查工作、统租统管、制定开发策划、指导开展土地整理和土地开发等工作。
三、村级工业园升级改造项目工作流程及操作指引
（一）建立村级工业园升级改造数据库
1.区村级工业园区升级改造工作领导小组办公室负责建立常态的基础数据调查制度，组织指导各镇（街道）村级工业园升级改造工作机构开展村级工业园的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立全区村级工业园升级改造数据库。
2.区村级工业园区升级改造工作领导小组办公室根据近期改造计划制订每年度基础数据普查计划，由各镇（街道）村级工业园升级改造工作机构牵头负责，组织开展调查工作，完善土地、房屋、规划、人口、历史文化遗存等基础数据。各镇（街道）村级工业园升级改造工作机构可结合土地调查、地形丈量、委托有资质的机构对现状土地房屋的测量成果等，获取土地、房屋基础数据。工作经费由镇街先行垫付，费用纳入园区（项目）改造前期成本。
（二）政府主导项目（不含挂账收储）工作流程
1.制定年度工作计划
各镇街政府应在近期改造计划的基础上制定每年度村级工业园升级改造工作计划，明确升级改造的园区（项目）、改造模式、时间节点、资金来源、困难及需求等内容。年度工作计划由区村级工业园区升级改造工作领导小组办公室负责审定，作为该年度工作考核的依据。
2.制定开发策划方案
镇（街道）村级工业园升级改造工作机构应根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划及基础数据普查成果等要求，制定园区（项目）开发策划方案，或委托专业机构编制后经镇（街道）村级工业园升级改造工作机构审定，费用纳入园区（项目）改造前期成本。开发策划方案应充分考虑规划、土地、产业、环保等部门意见及村（居）、集体经济组织诉求，主要包括：园区（项目）基础数据普查成果、疑似污染地块场地环境调查和风险评估、集体资产处置方案、土地补偿方案、统租统管方案、资金需求及来源等。
开发策划方案经镇街同意后，报区村级工业园区升级改造工作领导小组办公室备案，作为指导开展“三旧”改造认定、土地整理、土地开发等具体工作的依据。开发策划方案经备案后确有调整需要的，可由镇（街道）村级工业园升级改造工作机构提出修改意见。
3.重要信息公示和披露
村（居）、集体经济组织将开发策划方案内涉及本组织成员利益的重要内容和信息充分披露，在村（居）、集体经济组织范围内进行公示，公示时间不少于15个自然日。
4.涉及农村集体资产处置的表决程序
涉及农村集体资产处置的，集体资产处置方案通过农村工作管理部门核准后，表决程序及公示程序按照农村集体经济组织管理有关规定执行，表决结果并报农村工作管理部门备案。
5.涉及农村集体资产的统租统管
（1）涉及农村集体资产的统租统管按照《顺德区农业局关于印发<关于加强村级工业园升级改造项目中农村集体资产租赁管控的工作指引>的通知》（顺农发〔2018〕203号）执行。
（2）工业升级改造、公益性和复垦类园区（项目）的托管资金由区、镇共同设立的村级工业园升级改造专项经费中落实，其他改造类型项目的托管资金从土地收储资金中落实，具体按顺府办发〔2018〕38号有关规定执行。
6.土地整理
土地收储工作按照我区现行政策执行，涉及的地上建筑物根据我区相关的拆迁补偿规定进行补偿。经风险评估对人体健康有严重影响的被污染场地，镇街和土地使用权人约定修复责任主体，由镇街负责修复的，修复费用从土地收储资金中落实。未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，不得用于居民住宅、学校、幼儿园、医院、养老场所等项目开发。
7.土地开发
完成土地整理后，按我区现行政策供地后开发建设。
（三）非政府主导项目操作指引
1.提出改造申请
村（居）、集体经济组织、项目权属方作为申请人向所在镇（街道）村级工业园升级改造工作机构提出改造申请。申请资料基本内容应包括：改造地块的权属情况、土地利用现状情况、规划情况、申请人的改造意向、改造方式、是否纳入近期改造计划以及需要说明的其他情况。已获我区城市更新（“三旧”改造）认定批复的项目，可凭认定批复提出申请，无须另行组织申请资料。
2.改造申请审核
镇（街道）村级工业园升级改造工作机构应根据项目具体情况征求镇（街道）规划、产业、土地、建设等相关职能部门的意见，并将审核意见反馈至村（居）、集体经济组织。
3.制定开发策划方案
具体流程参照本操作指引第三（二）2点，在基础数据普查成果的基础上制定开发策划方案。申请改造范围未开展基础数据普查或基础普查成果未满足编制片区开发策划方案要求的，经镇（街道）村级工业园升级改造工作机构同意后，先完善基础数据普查工作后再制定开发策划方案。开发策划方案主要包括：园区（项目）基础数据普查成果、疑似污染地块场地环境调查和风险评估、集体资产处置方案、土地整理方案和成本估算；土地开发模式和综合收益估算；资金需求及来源等。
涉及的基础数据调查委托及开发策划方案编制委托费用可由镇街先行垫付，费用纳入园区（项目）改造前期成本。
4.重要信息公示和披露
具体流程参照本操作指引第三（二）3点。
5.涉及农村集体资产处置的表决程序
具体流程参照本操作指引第三（二）4点。
6.公开选定合作方
村（居）、集体经济组织采用与市场主体合作的方式实施改造的，须通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选定合作方。具体参照我区农村集体资产公开交易管理有关规定执行。
7.土地整理
（1）村（居）、集体经济自行开展土地整理工作的，按照我区现行土地整理政策执行。
前期投资人
（2）引入土地整理前期投资人的，选定及投资合同签订的程序，按照我区相关规定执行。改造前期成本计入土地整理前期投资中的工作费用范围，引入前期投资人过程须落实该部分费用返还给镇街。
（3）与市场主体成立合作企业的，合作企业依照公司法相关规定成立、运营。允许村（居）、集体经济组织按公司章程或合作协议选择退出合作关系；不退出的，应制定相应措施保障各合作方的利益。
（4）以其他形式与市场主体合作的，须通过签订合作开发协议等形式明确合作方式、合作期限、双方合作义务、承担工作、收益分配等内容。市场主体承担出资、拆迁安置、协助完成土地整理及按协议约定方式取得土地后开发经营等工作；村（居）、集体经济组织负责办理土地整理手续并按规定依法办理供地手续等工作。
（5）未进行场地环境调查和风险评估，未明确治理修复责任主体的，禁止进行土地流转。经风险评估对人体健康有严重影响的被污染场地，污染地块修复费用由治理修复责任主体承担。未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，不得用于居民住宅、学校、幼儿园、医院、养老场所等项目开发。
8.土地开发
（1）符合“三旧”改造政策的集体土地，可由村（居）、集体经济组织按规定申请转为国有建设用地。
经政府收储后再次供地的，根据国家有关供地政策办理，应公开交易的，必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。改造后涉及商品住宅开发建设的，须由政府收储后公开出让。其余可以协议方式出让给村（居）、集体经济组织等符合省有关规定的原土地权属方或确定改造主体。
（2）土地整理完成后不再建设，且符合复垦土地质量验收条件的，可按拆旧复垦的有关办法执行，结合我区地劵制度的实施，保障村居利益。
四、其他事项
（一）以挂账收储方式实施的“工改工”项目，按土地公开交易出让收入的98%补偿给村（居）、集体经济组织或企业等原权属人。
（二）本操作指引涉及的征地拆迁、土地复垦、资金保障等事项，按职能部门制定细则执行。
（三）本操作指引自发出之日起生效，有效期为 年。由区国土城建和水利局负责解释。
延伸：
推进村级工业园改造提升 顺德区提升工业用地利用效率管理办法出炉